Sijoitusasunto voi tarjota säännöllisiä vuokratuloja ja mahdollisuuden pitkäaikaiseen varallisuuden kasvattamiseen. Kannattavaa sijoitusasuntoa ei kuitenkaan tunnista pelkästään edullisesta ostohinnasta tai korkealta näyttävästä kuukausivuokrasta.
Vuokratuoton arvioinnissa täytyy huomioida myös vastikkeet, korjauskulut, mahdolliset tyhjät kuukaudet ja sijoituksen rahoitus.
Lisäksi on tärkeää ymmärtää, että vuokratuotto ja kuukausittainen kassavirta ovat eri asioita. Sijoitus voi näyttää tuottavalta prosenttilaskelmassa, mutta vaatia omistajalta silti rahaa joka kuukausi.
Tässä artikkelissa käymme läpi vuokratuoton laskemisen ja tarkastelemme sijoitusasunnon kannattavuutta käytännön esimerkin avulla.
1. Mitä vuokratuotto tarkoittaa?
Vuokratuotto kuvaa sijoitusasunnosta saatavan vuokratulon suhdetta sijoituksen arvoon tai hankintakustannukseen.
Yleisimmin puhutaan bruttovuokratuotosta ja nettovuokratuotosta.
Bruttovuokratuotto kertoo vuokratulojen suhteesta asunnon hankintahintaan ennen juoksevia kuluja.
Nettovuokratuotto huomioi myös asunnon omistamisesta ja vuokraamisesta aiheutuvia kustannuksia.
Nettovuokratuotto antaa siten yleensä realistisemman kuvan kohteen tuottokyvystä.
On kuitenkin hyvä huomata, että vuokratuoton laskentatavat vaihtelevat. Siksi eri asuntojen vertailussa on tärkeää käyttää samoja oletuksia ja kustannuseriä.
2. Näin lasket bruttovuokratuoton
Bruttovuokratuotto voidaan laskea seuraavasti:
Bruttovuokratuotto (%) = vuosivuokra / hankintahinta × 100
Oletetaan, että sijoitusasunnon velaton hankintahinta on 120 000 euroa ja kuukausivuokra 650 euroa.
Vuokratuotto vuodessa:
650 € × 12 = 7 800 €
Bruttovuokratuotto:
7 800 € / 120 000 € × 100 = 6,5 %
Asunnon bruttovuokratuotto olisi siis 6,5 prosenttia vuodessa.
Laskelma ei kuitenkaan huomioi hoitovastiketta, korjauksia, tyhjiä kuukausia tai muita kuluja.
Jos asuntoa verrataan toiseen kohteeseen, jossa kulut ovat pienemmät, pelkkä bruttovuokratuotto voi antaa harhaanjohtavan kuvan paremmuudesta.
3. Nettovuokratuotto kertoo enemmän kannattavuudesta
Tarkastellaan samaa 120 000 euron asuntoa.
Oletetaan, että kuukausivuokra on 650 euroa ja hoitovastike 220 euroa kuukaudessa.
Lisäksi varaudutaan vuosittaisiin muihin omistuskuluihin ja korjauksiin.
| Erä | Vuodessa |
|---|---|
| Vuokratulot | 7 800 € |
| Hoitovastikkeet | −2 640 € |
| Muut kulut ja korjausvaraus | −600 € |
| Nettotuotto ennen rahoitusta ja veroja | 4 560 € |
Nettovuokratuotto laskennallisella 120 000 euron hankintahinnalla:
4 560 € / 120 000 € × 100 = 3,8 %
Bruttovuokratuotto oli 6,5 prosenttia, mutta kulujen jälkeen laskettu nettovuokratuotto on enää 3,8 prosenttia.
Tämä osoittaa, kuinka suuri vaikutus hoitovastikkeella ja muilla kustannuksilla voi olla sijoituksen todelliseen kannattavuuteen.
Esimerkissä ei ole vielä huomioitu varainsiirtoveroa, mahdollista välityspalkkiota, lainakuluja, tuloveroja tai toteutuvia suurempia remontteja. Jos hankinnan kokonaiskustannus kasvaa, myös hankintaan suhteutettu tuottoprosentti pienenee.
4. Sijoitusasunnon kassavirta – jääkö rahaa oikeasti käteen?
Vuokratuoton lisäksi asuntosijoittajan kannattaa laskea kassavirta.
Kassavirta kuvaa sitä, kuinka paljon rahaa vuokratuloista jää jäljelle juoksevien menojen ja lainan maksujen jälkeen.
Käytetään edellistä esimerkkiä ja oletetaan, että asunnon ostamiseen on otettu 80 000 euron laina.
Oletetaan lainan kuukausieräksi 480 euroa.
| Erä | Kuukaudessa |
|---|---|
| Vuokratulo | +650 € |
| Hoitovastike | −220 € |
| Lainan kuukausierä | −480 € |
| Muut kulut ja korjausvaraus | −50 € |
| Kassavirta ennen veroja | −100 € |
Tässä tilanteessa sijoittaja joutuu lisäämään asunnon kassaan noin 100 euroa kuukaudessa.
Vaikka asunto tuottaa vuokratuloa ja sillä on positiivinen nettovuokratuotto ennen rahoitusta, kassavirta jää negatiiviseksi.
Tämä ei automaattisesti tarkoita, että sijoitus olisi kannattamaton.
Lainan kuukausierään sisältyvä pääoman lyhennys pienentää velkaa ja kasvattaa sijoittajan nettovarallisuutta, jos asunnon arvo ja muut tekijät pysyvät ennallaan.
On kuitenkin tärkeää, että sijoittajan oma talous kestää mahdollisen negatiivisen kassavirran myös yllättävissä tilanteissa.
Kassavirtaesimerkki ei sisällä veroja. Verotuksessa lainan korko ja pääoman lyhennys käsitellään eri tavoin, joten kassavirtaa ja verotettavaa vuokratuloa ei pidä sekoittaa toisiinsa.
5. Miten tyhjät vuokrakuukaudet vaikuttavat tuottoon?
Asunto ei välttämättä ole vuokrattuna vuoden jokaisena kuukautena.
Vuokralaisen vaihtuessa voi syntyä tyhjiä kuukausia, jolloin vuokratuloja ei saada mutta suuri osa kustannuksista jatkuu.
Jos kuukausivuokra on 650 euroa, yhden tyhjän kuukauden menetetty vuokratulo on 650 euroa.
| Vuokrattuja kuukausia vuodessa | Vuokratulot vuodessa |
|---|---|
| 12 kuukautta | 7 800 € |
| 11 kuukautta | 7 150 € |
| 10 kuukautta | 6 500 € |
| 9 kuukautta | 5 850 € |
Yksi tyhjä kuukausi vähentää vuosituloja noin 8,3 prosenttia verrattuna täyteen vuokrausasteeseen.
Jos asunto on kaksi kuukautta tyhjillään, vuokratuloja jää saamatta 1 300 euroa.
Lisäksi vuokralaisen vaihdosta voi syntyä esimerkiksi ilmoitus-, siivous- tai välityskuluja.
Sijoitusasunnon kannattavuutta arvioitaessa onkin järkevää testata myös tilannetta, jossa vuokratulo jää suunniteltua pienemmäksi.
6. Hoitovastike, remontit ja taloyhtiön talous
Taloyhtiön kunto ja tulevat korjaustarpeet ovat keskeisiä asuntosijoittajan riskitekijöitä.
Edulliselta näyttävän asunnon kannattavuus voi muuttua merkittävästi, jos taloyhtiössä on lähivuosina tulossa suuria remontteja.
Ennen ostamista kannattaa tarkastella esimerkiksi seuraavia asioita:
- Taloyhtiön hoitovastikkeen taso ja kehitys
- Taloyhtiön lainat ja mahdollinen rahoitusvastike
- Kunnossapitotarveselvitys ja suunnitellut remontit
- Jo toteutettujen korjausten historia
- Lämmitys- ja energiakustannukset
- Taloyhtiön taloudellinen tilanne
Erityisesti putkiremontti, julkisivuremontti tai muu suuri korjaushanke voi kasvattaa sijoituksen kokonaiskustannuksia huomattavasti.
Kannattavuuslaskelmassa on tärkeää erottaa juoksevat kulut, rahoituserät ja sijoituksen arvoa mahdollisesti parantavat investoinnit toisistaan.
Taloyhtiölainojen käsittelyssä on lisäksi syytä ymmärtää, miten velaton hinta, myyntihinta ja yhtiölaina liittyvät toisiinsa. Samaa velkaa ei pidä laskea hankintakustannukseen kahteen kertaan.
7. Entä sijoitusasunnon arvonnousu?
Asuntosijoituksen kokonaistuotto voi muodostua vuokratuoton lisäksi asunnon arvon muutoksesta.
Jos asunnon arvo nousee, sijoittajan varallisuus voi kasvaa.
Arvonnousu ei kuitenkaan ole varmaa.
Asunnon arvo voi myös laskea esimerkiksi alueellisen kysynnän heikentyessä, rakennuksen kunnon huonontuessa tai yleisen asuntomarkkinatilanteen muuttuessa.
Siksi vuokra-asuntosijoituksen kannattavuutta ei kannata perustaa pelkästään oletukseen tulevasta arvonnoususta.
Hyvä lähtökohta on tarkastella, onko sijoitus järkevä myös tilanteessa, jossa asunnon arvo ei nouse lainkaan.
Arvonnousun lisäksi on huomioitava mahdolliset myyntikustannukset sekä myyntivoiton verotus.
8. Millainen sijoitusasunto on kannattava?
Yhtä kaikille sopivaa vuokratuottoprosenttia ei ole.
Kannattava sijoituskohde riippuu esimerkiksi ostohinnasta, sijainnista, vuokrakysynnästä, rahoituksesta ja sijoittajan tavoitteista.
Vuokratuoton lisäksi kannattaa arvioida:
Sijainti ja kysyntä. Onko alueella riittävästi potentiaalisia vuokralaisia ja millainen on alueen kehitys?
Asunnon kunto. Vaatiiko asunto remonttia heti vai vasta myöhemmin?
Taloyhtiö. Onko tiedossa suuria korjaushankkeita tai merkittäviä vastikemuutoksia?
Kassavirta. Riittävätkö vuokratulot kattamaan juoksevat kulut ja rahoitusmenot?
Rahoitusriski. Miten mahdollinen korkojen nousu vaikuttaa kuukausittaiseen kassavirtaan?
Vuokralaisriski. Kuinka suuren taloudellisen vaikutuksen yksikin tyhjä kuukausi tai maksuhäiriö aiheuttaisi?
Tuotto suhteessa riskiin. Onko odotettu tuotto riittävä suhteessa kohteeseen liittyviin epävarmuuksiin?
Pelkkä korkea vuokratuottoprosentti ei tee asunnosta hyvää sijoitusta, jos siihen liittyy huomattavia korjaus- tai vuokralaisriskejä.
9. Yhteenveto – laske aina sekä vuokratuotto että kassavirta
Sijoitusasunnon kannattavuutta kannattaa tarkastella useasta näkökulmasta.
Bruttovuokratuotto antaa nopean yleiskuvan vuokratulojen suhteesta hankintahintaan.
Nettovuokratuotto huomioi juoksevia kustannuksia ja antaa realistisemman kuvan kohteen tuottokyvystä.
Kassavirta puolestaan kertoo, kuinka paljon rahaa sijoitus tuottaa tai kuluttaa kuukausittain rahoitusmenojen jälkeen.
Näiden lisäksi on tärkeää arvioida tulevia remontteja, mahdollisia tyhjiä vuokrakuukausia ja asunnon arvonmuutoksia.
Tärkein vinkki: Älä tee sijoitusasunnon ostopäätöstä yhden tuottoprosentin perusteella. Laske useita vaihtoehtoisia tilanteita ja varmista, että oma taloutesi kestää myös odottamattomat kustannukset.
Artikkeli on yleisluonteista taloustietoa eikä henkilökohtaista sijoitus-, vero- tai rahoitusneuvontaa. Esimerkkilaskelmat ovat yksinkertaistettuja ja suuntaa-antavia. Sijoitusasunnon todellinen kannattavuus riippuu kohteen ominaisuuksista, markkinatilanteesta, verotuksesta ja rahoitusehdoista.
