Vuokratuottolaskuri
Laske asunnon vuokratuotto, nettokassavirta ja sijoitusasunnon kannattavuus helposti yhdellä laskurilla.
Laskuri on havainnollistava eikä sijoitusneuvontaa. Tulokset eivät ole taattuja, eikä laskelma sisällä veroja.
Laskurin asetukset
Syötä asunnon hankintahinta, vuokra ja kulut arvioidaksesi vuokratuoton ja kassavirran ennen rahoitusta ja veroja.
Esimerkiksi vesi, vakuutus ja korjausvaraus.
Arvio siitä, montako kuukautta vuodessa asunto on keskimäärin tyhjillään, esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa.
Vuokratuoton tulokset
Bruttovuokratuotto
–
Nettovuokratuotto
–
Kassavirta / kk
–
Kassavirta / vuosi
–
Vuokratuoton erittely
| Erä | Kuukausi (keskiarvo) | Vuosi |
|---|---|---|
| Vuokratulot ilman tyhjiä kuukausia | ||
| − Tyhjien kuukausien vaikutus | ||
| = Vuokratulot | ||
| − Hoitovastike | ||
| − Muut kulut | ||
| = Kassavirta ennen rahoitusta ja veroja |
Sijoitusasunnon tiedot
Laina on hankintahinta miinus oma pääoma. Hankintakulut maksetaan omalla rahalla, eikä niitä lisätä lainaan.
Kauppahintaan käytettävä oma raha.
Kiinteä korko koko laina-ajan.
Tasaerälaina, kuukausittainen maksu.
Arvioitu asunnon arvon muutos.
Esim. varainsiirtovero ja välityspalkkio.
Kannattavuuden tulokset
Nettokassavirta / kk
–
Lainan kuukausierä
–
Kassavirtatuotto omalle pääomalle
–
Oma pääoma asunnossa
–
- Kassavirta ennen lainanhoitoa / kk
- –
- Nettokassavirta, 1. vuosi
- –
- Maksetut korot yhteensä
- –
- Lainanlyhennykset yhteensä
- –
- Lainaa jäljellä jakson lopussa
- –
- Asunnon arvioitu arvo
- –
- Kertynyt kassavirta yhteensä
- –
- Laskennallinen kokonaistulos
- –
Kokonaistulos = oma pääoma asunnossa + kertynyt kassavirta − sijoitettu oma raha. Ennen veroja ja myyntikuluja, ei diskontattu. Lyhennykset eivät ole kulu: ne kasvattavat omaa pääomaa asunnossa.
Vuotta
- Asunnon arvioitu arvo
- Lainaa jäljellä
Viivojen väli on oma pääoma asunnossa.
Kassavirran stressitesti
Muuta korkoa, tyhjiä kuukausia, hoitovastiketta tai vuokraa ja näe heti, miten kassavirta muuttuu. Stressiskenaariossa muutetut arvot ovat voimassa laskelman alusta lähtien.
Esim. −5 = vuokra 5 % pienempi.
Perusskenaario / kk
–
Stressiskenaario / kk
–
Ero / kk
–
Ero / vuosi
–
Kertynyt kassavirta lainanhoidon jälkeen
Vuotta
- Perusskenaario
- Stressiskenaario
Sijoitusasunnon kannattavuuden erittely
Korot ovat rahoituskulu. Lyhennykset vähentävät kassavirtaa, mutta pienentävät samalla velkaa ja kasvattavat omaa pääomaa asunnossa.
| Erä | 1. vuosi | Koko jakso |
|---|---|---|
| Vuokratulot tyhjien kuukausien jälkeen | ||
| − Hoitovastike ja muut kulut | ||
| = Kassavirta ennen lainanhoitoa | ||
| − Korot (rahoituskulu) | ||
| − Lyhennykset (velan vähennys) | ||
| = Kassavirta lainanhoidon jälkeen | ||
| Asunnon arvioitu arvo (jakson lopussa) | ||
| − Lainaa jäljellä | ||
| = Oma pääoma asunnossa | ||
| Sijoitettu oma raha (oma pääoma + hankintakulut) | ||
| Laskennallinen kokonaistulos |
Kokonaistulos = oma pääoma asunnossa + kertynyt kassavirta − sijoitettu oma raha. Negatiivinen kassavirta katetaan omilla varoilla, ja se vähentää tulosta. Pyöristyksen vuoksi summissa voi olla noin euron ero.
Vuoden summat lasketaan kuukausittaisesta lainalaskelmasta. Arvo, laina ja oma pääoma vuoden lopussa.
Miten tulos laskettiin?
Vuokratuotto verrataan hankintahintaan. Kannattavuuslaskelma erottaa vuokrauksen kassavirran, lainan korot ja lyhennykset sekä oman pääoman kehityksen.
Brutto- ja nettovuokratuotto
Bruttovuokratuotto = vuokratulot tyhjien kuukausien jälkeen / hankintahinta. Laskuri huomioi siis odotetun vuokrattomuuden jo bruttotuotossa. Nettovuokratuotto = vuokratulot − hoitovastike − muut kulut, jaettuna hankintahinnalla. Negatiivista tuottoa ei pyöristetä nollaan.
Tyhjät kuukaudet
Tyhjät kuukaudet ovat vuotuinen keskiarvo, ja ne voivat olla myös murtolukuja. Vuokratulo kuukaudessa = vuokra × (12 − tyhjät kuukaudet) / 12. Hoitovastike ja muut kulut maksetaan myös tyhjinä kuukausina.
Laina, korot ja lyhennykset
Laina on hankintahinta miinus oma pääoma. Laskelma käyttää tasaerälainaa, jossa kuukausierä pysyy samana ja viimeinen erä maksaa lainan tarkalleen pois. Joka kuukausi lasketaan ensin korko jäljellä olevasta lainasta, ja loppuosa erästä lyhentää lainaa. Korko on rahoituskulu. Lyhennys pienentää kassavirtaa, mutta samalla velka pienenee ja oma pääoma asunnossa kasvaa, joten lyhennystä ei lasketa menetykseksi.
Kassavirta ja oma pääoma
Kassavirta lainanhoidon jälkeen = vuokratulot − kulut − korot − lyhennykset, ennen veroja. Asunnon arvo muuttuu vuosittain arvonmuutosprosentin mukaan. Oma pääoma asunnossa = arvioitu arvo − jäljellä oleva laina. Laskennallinen kokonaistulos = oma pääoma asunnossa + kertynyt kassavirta − sijoitettu oma raha. Negatiivinen kassavirta on omaa lisärahoitusta, ja se pienentää tulosta.
Kassavirtatuotto omalle pääomalle
Ensimmäisen vuoden kassavirta lainanhoidon jälkeen jaettuna sijoitetulla omalla rahalla (oma pääoma + hankintakulut). Se ei ole sijoituksen kokonaistuotto, koska siitä puuttuvat arvonmuutos ja lyhennysten kasvattama oma pääoma.
Stressitesti
Stressiskenaario laskee saman sijoituksen uudelleen muutetuilla oletuksilla. Muutetut arvot ovat voimassa laskelman alusta lähtien, eli korkoa ei vaihdeta kesken laina-ajan. Kertynyt kassavirta näyttää, miten pienikin kuukausiero kasvaa vuosien mittaan.
Mitä laskelma ei sisällä
Laskelma ei sisällä veroja: ei vuokratulon verotusta, vähennyksiä, varainsiirtoveroa eikä luovutusvoittoveroa. Hankintakulut-kenttään voit itse syöttää esimerkiksi varainsiirtoveron, mutta laskuri ei laske sitä automaattisesti. Taloyhtiölainaa ja rahoitusvastiketta ei mallinneta erikseen. Hankintahinnan oletetaan olevan velaton hinta, joka rahoitetaan omalla pääomalla ja lainalla.
Huomioitavaa
- Laskuri on havainnollistava eikä sijoitusneuvontaa.
- Laskelma ei sisällä veroja, varainsiirtoveroa automaattisesti eikä taloyhtiölainaa.
- Vuokra, vastike, korko ja asunnon arvo voivat muuttua merkittävästi. Remontit ja muut poikkeukselliset kulut eivät sisälly laskelmaan.
- Kokeile stressitestillä, kestääkö kassavirta korkeamman koron ja pidemmät tyhjät jaksot.